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打碎敲救不了樓市

2019-09-26 来源:

  如果不把真正制度性的深层次的问题解决,就是再零打碎敲地出台一些利好政策,也只能是隔靴搔痒,收效甚微

  撰稿·胡景晖

  银行的利息减了,开发商的价格跌了,政府的税收也降了,但房地产市场仍然难以走出低谷中国的房地产市场就如同股市一样,利好频出,却不见起色原因何在

  其实,此中的道理也是一样如果不把真正制度性的深层次的问题解决,就是再零打碎敲地出台一些利好政策,也只能是隔靴搔痒,收效甚微就如同大小非的问题如果不能妥善解决,中国股市就很难出现反转

  首先,是土地问题以往,土地的供应由国家单方垄断,而土地出让金又是地方财政收入的主要来源,所以地方政府自然通过拍卖抬高地价面粉贵了,面包自然涨价,土地贵了,房价自然水涨船高而另一方面,虽然近几年小产权、乡产权房的开发和面向城市居民的销售从未停止过,但由于没有合法的保障,购房人的利益是空中楼阁,而开发的收益也没能公平合理地分配给贡献出土地的农民此次十七届三中全会上提出:让农民能够进行有偿流转土地的收益,应该是中国土地制度的一大改革同时,全国已有部分地区对土地制度改革进行摸索重庆等地探索的“宅基地换住房,承包地换社保”的农民进城机制,已引起中央高层关注浙江不少农村开展社区股份合作制改革,允许农村集体资产入股,让农民带着股份进城农村土地的流通,一方面可以增加土地供应,抑制地价上涨,另外一方面,可以让农民得到更多的利益,刺激农村经济发展和激活农村消费市场

  其次,是税收问题目前,我们在房产流通环节税收过多,而在持有环节税收为“0”流通环节的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等税收相加,已经超过房屋总价的10%,而且几乎全部转嫁给了购房人,令他们苦不堪言所以,减免房产流通环节税收,开征持有环节的物业税是势在必行的由于物业税是根据房产每年的市场评估价格逐年征收,所以,征收物业税,可以改变目前地方政府财政收入主要依赖土地出让金,通过高价拍卖土地获取资金搞形象工程的短期行为,结合物业税的征收,让地方政府的眼光着重于地方经济的长期发展和房产的保值增值当然,每个家庭名下的第一套住房是可以免征物业税的

  第三,是收入和信心问题之所以市场会激而不活,最主要的原因是购房人对未来的经济预期不乐观,许多中产阶级在过去的一年中在股票市场上损失惨重,少则几十万,多则几百万,叫他们拿什么来买房而未来 -5年的经济前景又使得他们对自己未来的收入增长持悲观情绪也许咬咬牙能买得起,但将来按揭供得起供不起没有信心所以,要想真正地激活市场,还得使宏观经济保持高速稳定的增长,使购房人的收入持续增加,股市尽快地走出熊市,也是一个配合条件其实,经济本身在很大程度上就是一个信心问题,信心高涨,就会加大投资和消费,经济就会真的向好,就会进一步激发人们的信心相反,信心低落,人们就会不投资、少消费,经济就会真的变差,信心就会进一步下滑,形成恶性膨胀

  如何从观望情绪中和信心低潮中走出,需要政府及时出台一系列的措施,也需要政府利用好这个市场调整的时机,从中长期出发,在制度上做出一些深层次的改革和调整,让中国的房地产市场走上积极健康和可持续发展的道路(作者为我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理)

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